Steuer #03: Grundsteuer

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum, d.h. Eigentümer und Erbbauberechtigte an Grundstücken in Deutschland werden mit dieser Steuer belastet. Da die Steuer umlagefähig ist, können Vermieter diese Steuer ihren Mietern weiterbelasten wodurch diese Teil der Nebenkosten werden. 

Geschichte

im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Erhebungspraxis für verafssungswidrig. Bisher war es so, dass die Grundsteuer ermittelt wurde auf Basis von Einheitswerten. Diese Einheitswerte sollten sicherstellen, dass der steuerlich ermittelte Wert dem gemeinen Wert (Fair Value) möglichst nahekommt. Problem war aber, dass diese Einheitswerte veraltet waren und nicht mehr zu einer gerechten Steuerlast geführt haben, da die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland) stammten. Somit waren sie ungeeignet, die realen Werte von Grundstücken nunmehr adäquat widerzuspiegeln. Dem Gesetzgeber wurde daher auferlegt, eine Neuregelung der Grundsteuer auf den Weg zu bringen. 

Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle noch erwähnt, dass die Höhe der Grundsteuer nicht alleine von den Einheitswerten abhing, sondern noch der Steuermessbetrag und der Hebesatz der jeweiligen Gemiende Berücksichtigung fanden. 

Neuregelung der Grundsteuer

2019 wurde ein neues Ermittlungsverfahren eingeführt, welches vom Großteil der Bundesländer entsprechen übernommen wurde (Nichtinanspruchnahme der Öffnungsklausel). Diese Neuregelung tritt 2025 in Kraft, ist aber mit einer gewissen Vorlaufzeit verbunden, sodass bereits in 2022 ein Tätigwerden notwendig sein wird. 

Grundregel

Das bisherige Verfahren bleibt unverändert, besteht also weiterhin aus einem Einehitswert (Grundsteuerwert), einer Steuermesszahl und einem Hebesatz. Das Produkt dieser drei Werte ergibt (wie bisher auch) die Grundsteuer. 

Das Neue ist nun, dass zum Stichtag 01.01.2022 (dieses Jahr) die Grundsteuerwerte festzustellen sind, die dann anschließend ab 2025 zur Anwendung kommen. Für die Grundsteuerwerte sind u.a. Lage, Fläche, Bodenrichtwert, Gebäuderart, Wohnfläche und Baujahr maßgebend. 

Ausnahme: Bayern

Im Gegensatz zum Bundesmodel setzt Bayern auf ein reines Flächenmodell. Daher spielen u.a. Lage, Alter, oder der Zustand des Gebäudes keine Rolle. Begründet wird die Abweichung vom Bundesmodell mit der Komplexität der Erfassung genauer Wertverhältnisse. Anstelle eines Grundsteuerwerts kommen sog. Aquivalenzzahlen zum Tragen, diese betragen: 

- 4ct./qm (Grundstück)

- 50ct./qm (Gebäude)

Wohnnutzung unterliegt zusätzlich einem Abschlag von 30%. Dieser Messbetrag wird dann lediglich mit dem Hebesatz multipliziert. 

Dieses Verfahren erscheint zunächst einfacher im Vgl. zum Bundesmodell, berücksichtigt aber nicht, ob es sich um eine Villa in Grünwald oder Schwabing, oder um ein Haus nahe der tschechischen Grenze handelt. 

Ausnahme: Baden-Württemberg

Baden-Württemberg wird in Zukunft ebefalls ein modifiziertes Modell anwenden, welches die Gebäudekomponente außen vor lässt. M.a.W. berechnet sich die Grundsteuer in Baden-Württemberg künftig anhand des Bodenrichtwerts, multipliziert mit der Fläche, erweitert um Messbertrag, ggf. Wohnabschlag i.H.v. 30% und Hebesatz. Im Gegensatz zum bayerischen Modell wird somit einer teureren Lage Rechnung getragen, die Wohnfläche bleibt aber unberücksichtigt. Auch hier ist es also wieder so, dass die Einfachheit des Verfahrens ggf. etwas durch ggf. gefühlte Ungerechtigkeit erkauft wird.  

Fazit

Auch wenn sich die Modelle im Detail unterschieden, wichtig ist, dass Grundstückbesitzer ab ca. Sommer 2022 tätig werden müssen und eine zusätzliche Steuererklärung abgeben müssen. Hierfür wird regelmäßig Elster zum Einsatz kommen. Auch ist wichtig zu wissen, dass die Finanzämter keine „Holpflicht“ haben, d.h. jeder Grundstücksbesitzer sollte selbständig tätig werden. Hierbei ist auf öffentliche Bekanntmachungen zu achten. Ein Steuerberater kann bei der Erstellung der Erklärung unterstützen und beratend zur Seite stehen.